Świeżutkie nowiny, w dniu dzisiejszym miałem okazję być na targach mieszkań i domów w Warszawie, mam trochę ciekawych wniosków i spostrzeżeń, a dotychczasowe wpisy pokazały, że zainteresowanie tematem jest bardzo duże. Mam pewne porównanie do tego jak takie targi wyglądały w przeszłości, bo byłem na takich w drugiej połowie roku 2005. Wyglądało to tak, że do większości alejek nawet nie wchodziłem, bo nie dało rady, ścisk jak w porannym tramwaju, nie można postawić kroku, a ludzie kładli się warstwami na lady stoisk. Nie przesadzam. To był dobry czas na zakup, gorzej mieli, Ci 2-3 lata później, którzy robili to samo w takim samym ścisku za dwukrotność lub więcej ceny z 2005.
takie same targi w Hiszpanii:) – link
Ocenę rynku postanowiłem rozpocząć od najlepiej zorientowanego człowieka w danym temacie, nie, nie są to dziennikarze Gazety Wyborczej, a ktoś, na kogo większość nie zwraca uwagi. Ocenę rozpocząłem od krótkiej rozmowy z gentlemanem pracującym na pobliskiej stacji LPG, która podczas targów zamienia się w płatny parking. Pan ów pracuje tam od paru lat i ma własne przemyślenia odnośnie koniunktury i zainteresowania ludzi mieszkaniami. Nie wdając się w zbędne szczegóły zacytuję najważniejszą jego wypowiedź „zainteresowanie przysiadło i to mocno (…) sprzedawców tylko przybywa, bardziej zdeterminowani”. Pan upewnił mnie w mojej ocenie rynku i ruszyłem ku hali, gdzie spotkała mnie niespodzianka…. kolejka!! przede mną w kolejce ok. 30-40 osób. Oczywiście kolejkę z dumą fotografowali pracownicy deweloperów, będzie w sam raz na relację z targów pod tytułem – „Tłumy”. Gdy wychodziłem kolejka przed wejściem liczyła już około 150-200 osób. Tłumów jednak nie było, a kolejkę zawdzięczaliśmy obciachowej organizacji „targów” bilety były wydawane i sprawdzane na 1 stanowisku przez jedną panią, która na weryfikację biletów zakupionych przez internet potrzebowała blisko minuty. Wkroczyłem na halę i już po kilku minutach pożałowałem swojego pomysłu na spędzenie sobotniego przedpołudnia. Proporcje kupujący – sprzedawcy i naganiacze wypadały mniej więcej 6:10. Jak ktoś miał wątpliwą przyjemność robienia zakupów na bazarku lub ulicy handlowej ze stoiskami w jakimś arabskim kraju to już wie co mnie spotkało.
Kto pamiętał zachowanie sprzedawców sprzed 2 lat – zerkających na klientów z perspektywy co najmniej urzędnika imigracyjnego i z podwyższenia lustrującego robotnika marzącego o robocie na czarno – ten dziś mógł być mocno zdziwiony. Słodko, miło, grzecznie – bez uwag. Nie ma już pogardliwego spojrzenia po słowach klienta, że 8-9 tysięcy PLN za metr to za drogo. Niestety chmary ludzi z ulotkami sprawiały, że trudno było przejść i momentami nawet nadążyć z odmawianiem przyjmowania folderów. Jeśli chodzi o ceny, w przypadku nieco ponad połowy deweloperów ceny są takie same jak w roku 2008, czyli jak u szczytu bańki. Bloczki i osiedla dalej nazywane są inwestycjami, choć inwestorzy i spekulanci zagraniczni wyszli z rynku w roku 2007. Są jednak jaskółki i to liczne, tak liczne, że stanowią pokaźną część runku. Tu mieszkania wyceniane są za metr w przedziale 6900 (najdroższe dzielnice – np. Mokotów) poprzez 5500-6000 na lewobrzeżnych peryferiach po 4500-5200 w najtańszych dzielnicach na prawym brzegu np. osiedle Tarchomin na Białołęce (daleka Białołęka jest standardowo w takich cenach). Zwróciłem uwagę na 2 bloczki, które jeszcze 3 kwartały temu miały ceny 7500-7900, dziś wyceniane są na 5700-6700. Warto poczekać oj warto, a jak sądzę to co najlepsze dopiero przed nami.
link
Autentycznie trzeba być wyjątkowym naiwniakiem, żeby wierzyć w utrzymanie się tak wysokich cen jak aktualnie w W-wie, zwłaszcza, gdy gentleman na stacji benzynowej nie ma najmniejszych wątpliwości co do tego w jakim kierunku spadamy. Pan ten ma zapewne inne wskaźniki dobrobytu i prosperity, które może zbudować w oparciu o prowadzoną przez siebie działalność. Nawet moja obserwacja z poziomu klienta pozwala dostrzec rosnący odsetek kierowców nie tankujących do pełna a za 50 lub 100 PLN, gdyż na pełny bak brakuje i trzeba tracić czas na częstsze tankowania. Oddzielną kategorię stanowią niezłej klasy sam0chody wydzielające zapach, który do tej pory kojarzył mi się z frytkami, cóż auto za >50 tys. (pewnie w kredycie ponad stan), ale do paliwa trzeba dolewać oleju słonecznikowego żeby jakoś związać koniec z końcem. To jest obok Biedronek pomiędzy blokami z „apartamentami” za 0,5-1 mln PLN symbol polskiego prosperity na rok 2012.
Zapomniałbym! Miałem na hali jeszcze jedną przygodę, zaczepił nas pośrednik finansowy nieznanej mi firmy, na oko student 1-2 roku i zapytał, czy szukamy finansowania na zakup mieszkania. Odpowiedzieliśmy – nie dziękujemy… był upierdliwy i pomimo, że szliśmy już w przeciwną stronę zaczął iść za nami i dopytywać się dlaczego, po braku odpowiedzi uznał, że mamy cash i zaczął zza pleców mówić, że mieszkania nie kupuje się za gotówkę nawet jak ją się ma, a wyłącznie na kredyt po czym dodał „proszę nauczyć się podstaw ekonomii – zachęcam”. Cóż mnie już dłużej nie trzeba było zachęcać, akwizytor dostał lekcję ekonomii w 3ech zdaniach, taką, że nie odezwał się już ani słowem i bladziutki odszedł. GoldBlog studia ekonomiczne porzucił, zanim je zaczął, dziękując pisemnie za przyjęcie na ten kierunek i rezygnując J.M. Rektorowi ówczesnej Akademii Ekonomicznej w Poznaniu i kierując się ostatecznie ku uniwerkowi. Niemniej jednak dużo było tego w programie studiów, a i bez tego studenta jak sądzę resocjalizacji można w tej dyscyplinie dość łatwo przestawić. Nie wiem, czy to zachowanie było miarą desperacji tego człowieka, czy też całej branży, ale pięknie ilustruje to działanie systemu. Systemu, w którym człowieka obskakują tacy pseudodoradcy z wiedzą taką jaką przekazano im na kilkugodzinnym szkoleniu dla naganiaczy. Z tego miejsca już tylko 2 kroki do wrzucenia oszczędności życia na fundusz inwestycyjny oraz branie kredytu o zmiennym oprocentowaniu na 25 lat. Jest to idealne rozwiązanie, bo pośrednik prowizję zaliczy dwa razy, a spieprzone życie zmanipulowanego leminga wiele go przecież nie obchodzi.
*********************************
z dedykacją dla psycholi spamujących bloga wulgaryzmami – swoją drogą świetny kawałek, oryginalny klip w psychiatryku
Related posts:
- Nieruchomości ciąg dalszy – KNF i komentarzyk Nie miałem pojęcia, że temat nieruchomości okaże się tak super...
Bardzo mnie to cieszy, tym bardziej że tzw inwestycje były na pograniczu absurdu jak np te „apartamenty” po 30 metrów…
Oczywiście dla drugiej strony i nie daj Boże rządzących może to być oznaka spowolnienia gospodarczego, bo przecież ceny spadają…
Jestem ciekaw czy jeśli program rodzina na swoim zostanie definitywnie zamknięty dalej spadną bo w końcu developerzy wyceniają mieszkania pod ten program
Interesujący wpis, a tak z ciekawości spytam, jak brzmi lekcja ekonomii w trzech zdaniach?
Każdego dnia Polskę opuszczają rodacy w poszukiwaniu pracy na zachodzie. Nie mają zamiaru wracać do biedy, więc coraz więcej mieszkań stoi opustoszonych po babciach/dziadkach. W dużych miastach rynek napędzają jeszcze studenci, ale w miejscowościach powiatowych jest coraz więcej pustostanów więc ich cena będzie spadała.
@aldek
Nie powtórzę tego – napiszę tylko, że bardzo dosadnie (bez wulg.) wyraziłem się o tym co opowiada, jaką jest to bzdurą i jak żeruje na ludzkiej niewiedzy oraz że mądrzyć to się może przy takich, którzy nie mają pojęcia o czym mówi, bo jego kompetencje są żadne lub cynicznie kłamie.
Nie wiem ile jest prawdy w tym ,że „nowa bialolęka” jest postawiona na wysuszonych bagnach-ale na pewno duzo.Bylem tam 2 lata temu-nowe bloki to porażka pękają równie sprawnie w srodku jak na zewnątrz.Jednak najbardziej podobały mi sie zagospodarowania balkonów.Nie wiem czy to były numery mieszkań bo kolejność byla przypadkowa…ale widzialem tam takie cyfry jak…np 511352248 albo 603268635 itp itd.To bylo 2 lata temu-nie wiem jak teraz.:)
Fajnie wlasnie trafilem na to forum i musze powiedziec ze podoba mi sie spojrzenie goldbloga bo mam podobne.
W Polandi nie ma jeszcze slamsow sa lepsze i gorsze rejony czy dzielnice.
Mysle ze to kwestia czasu.
Jak juz napisaliscie. Beda sie liczyc tylko dobre lokalizacje. Ludzie wyjezdzaja, nastepne generacje to coraz mniej ludzi.
Kto chce kupowac dobre auta i jezdzic po dziurawych drogach placac za czesci 23% Vat i do tego miec takie „elity” w tv.
W Warszawie ceny prawie jak na Mahattanie: http://infografika.blogspot.com/2011/10/gdzie-sa-najtansze-nieruchomosci-na.html
Też chciałem iść na te targi, ale wyleciały mi z głowy zupełnie. A ceny mieszkań niech spadają – za półtora roku mam zamiar nabyć lokum.
@ Blofi
W zalinkowanym tekście jest zasadniczy błąd. Dla przeliczenia stóp na metry przy nieruchomościach przelicza się oczywiście stopy kwadratowe na metry kwadratowe, czyli mnoży sie nie przez 3 z kawałkiem, a przez (w bliskim przybliżeniu) 10.
Jakas lipna ta mapa w takim razie, bo wychodzi na to ze, za poprawka Maczety, w Warszawie srednia cena to niecale 9000 usd / m2… LOL
sorry za drugi komentarz, jesli mozna to prosilbym o polaczenie z powyzszym – http://infografika.blogspot.com/2011/11/ranking-cen-mieszkan-w-polsce.html – patrzac na ta grafike to sobie mysle: moze chodzilo o ceny w zl, tylko zapomnieli zmienic waluty? (bo tu niecale 9000zl/m2)
Taa, doradcy finansowi… Eksperci w każdym calu… Też miałem z kilkoma do czynienia, ale najbardziej rozwalił mnie jeden z kolegów z byłej pracy. Otóż koleś poprosił nas, abyśmy zgodzili się na zrobienie wyliczenia, gdyż sobie dorabia i musi zrobić wyliczenie 20 osobom. Spoko, pomyśleliśmy, skoro potrzebuje, kolega, czemu nie. Jednak żałowałem tego już za chwilę, kiedy kolega z pracy zamienił się w pseudo-doradcę i serwował nam przedstawienie z wyuczoną regułką i lipną książeczką, patrząc na nas jak na obce osoby. Po wyliczeniu, pod koniec którego miałem już zupełnie dość, kolega spytał mnie o kontakty do moich znajomych. Nie podałem żadnych i nigdzie więcej żadnych nie podam, nie od tego są znajomi. W zamian usłyszałem „No wiesz co, to bardzo nieładnie z Twojej strony, ja tu robię Ci wyliczenie, przedstawiam możliwości inwestycji, wysilam się i tracę czas, a Ty nie chcesz mi za ten czas podziękować”. Dodam, że wyliczenie odbyło się w godzinach pracy! Podsumowująć – od tego momentu kolega ten przestał dla mnie istnieć, kto przekłada swoje zyski nad znajomość, nie jest mi potrzebny jako znajomy…
Witam
Zastanawiam się nad sprzedażą działki 30 ARów w małym mieście i kupna mieszkania w dużym pod wynajem.
Planuje w Maju wyjechać zagranicę na Rok.
Może lepiej kupić nieruchomość zagranicą ?
Jak przeliczyć opłacalność tego typu inwestycji ?
Pozdrawiam
http://patrick.net/housing/prices.html
Jesli sledziles uwaznie ten blog to powinienes wiedziec, ze kupno mieszkania w Polsce pod wynajem mija sie z celem..
admin: podaję nazwę tego bloga u siebie od ponad roku wskazując go jako najlepsze źródło do wzorów kiedy opłaca się wynajem, a kiedy kupno
Zastanawiam się tylko, czy to, że nie ma chętnych na mieszkanie nie spowoduje przyrostu ceny wynajmu. No bo na logikę jeśli jest prosperity, banki dają kasę to ludzie myślą: „Lepiej wziąć mieszkanie na kredyt niż wynajmować, bo będę na swoim”. Ceny wynajmu teoretycznie nie mogą wystrzelić w stratosferę, bo kiedy banki rozdają kasę bez wkładów własnych rata kredytu nie odbiega znacząco od ceny wynajmu. Tak było jakieś kilka lat temu w PL.
Zastanawiam się tylko czy ceny wynajmu teraz nie będą rosnąc, bo zaczyna się spowolnienie gospodarcze, banki straszą, że nie będą dawać kredytów (nowe rozporządzenie KNF nakazuje 20% wkładu własnego bodajże, jeśli się mylę poprawcie). Ludzie jednak muszą gdzieś mieszkać. Skoro młode małzeństwo, które zarabia przeciętnie i nie ma wkładu własnego nie dostanie kredytu, to będzie mieszkanie wynajmować. Bo gdzie ma mieszkać, jeśli pochodzi z wygwizdowa dolnego gdzie nie ma pracy? Spróbuje swoich sił w Warszawie czy innym dużym mieście, gdzie szanse na znalezienie pracy są jakby nie patrzeć – większe.
Śledzę ceny mieszkań w Warszawie i to zaczyna się robić chore. Wynajem kawalerki od 1300-1500zł. Co najciekawsze jest to cena realna, bo kilku moich znajomych obecnie szuka mieszkania.
Nie sądzicie, że przy obecnym stanie rzeczy nie spowoduje to nic innego jak wzrost ceny wynajmu?
To z koro w Polsce nie opłaca się kupować nieruchomości pod wynajem to co się opłaca ?
Jeśli chodzi o mieszkania po rodzinie/dziadkach to prawda moja rodzina ma dwa rozwalające się nieużywane domy (wieś) i nie wiadomo co z tym zrobić czy rozburzyć czy inwestować kupę kasy w remont.
W miastach będzie to samo, tak jak mówicie.
Jedynym plusem kupna mieszkania teraz (za gotówkę) po tych cenach jest to , że jeśli je wynajmiesz to masz przychód i większą zdolność kredytową i jak ceny będą niskie to będziesz mógł kupić więcej mieszkań np 2-3 na kredyt i będziesz to wstanie spłacić CZY SIĘ MYLĘ ?
@Mike
To dość logiczne – czynsz wyłącznie na poziomie raty kredytu. Niestety trzeba też uwzględnić demografię, która w dłuższym okresie też zacznie być odczuwalna i przyczyni się do spadku cen a jednocześnie może zahamować wzrost czynszów. W sytuacji spadku cen nieruchomości numer ze zdolnością kredytową też może nie wyjść, bo może się okazać, że pójdziesz do banku po kredyt na 3 mieszkania a oni powiedzą Ci, że masz już kredyt na 2*wartość lokalu i dupa. Pomijam w analizie temat wkładów własnych, które trzeba będzie trzeba mieć.
@Mike
No chyba, że to pierwsze kupisz za gotówkę
No i oczywiście gdzieś mieszkać też trzeba – sam mam podobną sytuację i nie wynajmuję tyko mieszkam.
Sorry, moze to bylo niejasne, moj poprzedni komentarz byl skierowany do Mike’a a „ten blog” mialo wskazywac na Goldbloga (rowniez bedacego blogiem) – bo tu rowniez pisano/dyskutowano o nieruchomosciach..
nastepnym razem postaram sie byc bardziej precyzyjny ^^;
A dlaczego nie kupic mieszkania na kredyt zakladajac posiadanie calego niezbednego do tego celu wkladu gotowkowego?
Moze ktos mi to wytlumaczyc jak laikowi?
@Nieobeznany:)
Nie chodzi o to, żeby tego nie robić, tylko że jeżeli to zrobisz to z Twojej gotówki musisz wygenerować przez wszystkie lata spłaty kredytu łączna kwotę równa spłaconym ratom. W przeciwnym razie jesteś do tyłu. Teoretycznie jest tak, że nie musisz mieć takiej stopy zwrotu na inwestycji jak bank na kredycie bo przecież lokujesz pełną kwotę a wysokość oprocentowania kredytu uwzględnia zmniejszającą się kwotę kapitału do spłaty. Ale, żeby to widzieć w całości to trzeba założyć że przy kupnie za gotówkę, pieniądze które przeznaczyłbyś na spłatę rat też inwestujesz ale z o wiele niższym ryzykiem bo nie okaże się nagle, że Twój fundusz inwestycyjny cie nagle wydymał i musisz spłacać kredyt nie mając oszczędności. Przy takich założeniach nie sądzę, żeby wyszło, że zarobisz więcej zadłużając się. A nawet jeżeli minimalnie więcej to ta różnica nie jest wystarczającym wynagrodzeniem za ryzyko umoczenia wszystkiego.
Rozumiem, ale zakladajac nawet najbardziej asekuracyjna alokacje gotowki, poprzez np. lokate bankowa, mozna ryzyko ograniczyc do minimum, a stopy oprocentowania kredytow i lokat sa ze soba mocno skorelowane… W takim przypadku zysk zwiazany z roznica pomiedzy dochodem kapitalowym a kosztami zaciagnietego kredytu wydaje sie byc wysoce prawdopodobny, tym wyzszy, im dluzszy bedzie okres kredytowania.
@Nieobeznany:)
Uważam, że należy założyć, że stopa oprocentowania lokaty będzie o połowę niższa niż stopa oprocentowania kredytu. Licząc „na kolanie” wychodzi mi, że przy kredycie oprocentowanym na 8% na 100000,00 na 10 lat spłata rat i kapitału wyniesie 144000,00. Taka sama kwota ulokowana na 10 lat przy stopie 4% daje 148000,00 (założyłem składanie procentu a więc kapitalizację w stosunku rocznym). oznacza to niewielką premię 4000,00 za ryzyko padnięcia. Ale to i tak nie wszystko. Jak nie spłacasz kredytu to załóżmy, że odkładasz 14400,00 rocznie bo nie spłacasz kredytu to przy założonych 4% i 10 latach wychodzi mi 179800,00 (też kapitalizacja co rok). Myślę, że można by odkładać mniej żeby uzyskać te 144000,00 po 10 latach na 4% – istnieje większy margines konsumpcji. Istotnie, jak ulokujesz w banku to ryzyko wpadki nie byłoby duże, bo w razie utraty źródła dochodów likwidujesz lokatę. ale przy jakimś funduszu to zaczynamy mówić o totalnym freestylu. Możesz zrobić eksperyment z różnymi stopami i latami ale myślę, że relacje będą podobne. Rzecz jasna całkowicie pominąłem temat prowizji, które (jak wspominał Goldblog) każdy zechce wziąć i ew. ryzyka walutowego. Proszę o ewentualne korekty bądź opinie.
Wiec i ja siegam po kalkulator…
Tylko ze przyjmuje bardziej zyciowe zalozenia: okres kredytowania 30 letni, kwota kredytu 500 tys. PLN (maly domek z dzialka) oraz, jako ze kredyty hipoteczne sa najnizej oprocentowanymi kredytami na rynku, zas lokaty na kwoty powyzej 100 tys. PLN mozna gdzieniegdzie wynegocjowac z calkiem duzym dyskontem do standardowej oferty, to prosze spojrzec jaka premia wychodzi przy ponizszych roznicach stop procentowych pomiedzy jednym i drugim:
1) kredyt 7%, lokata 4% – zysk 424 tys. PLN
2) kredyt 8%, lokata 5% – zysk 840 tys.
3) kredyt 10%, lokata 5% – zysk 581 tys. ——> dwukrotna roznica w %!
4) kredyt 10 %, lokata 6% – zysk 1 292 tys.
5) kredyt 15 %, lokata 10% – zysk 6 448 tys.
Oto dlaczego inflacja sprzyja kredytobiorcom
Prosze sobie odpowiedziec na pytanie, jakie mamy tendencje inflacyjne…
Oczywiscie przyjalem pewne uproszczenia, nie wzialem pod uwage kosztow wstepnych, podatkow, itp; podobnie jesli inwestor stwierdzi za 5 czy 15 lat ze premia kapitalowa jest na zbyt niskimwedlug niego poziomie, zawsze mozna kredyt wczesniej splacic
Podsumowujac, wyzsze kwoty i dluzszy okres powoduje znaczace roznice w kalkulacjach.
@Nieobeznany:)
Jak ustaliłeś zysk z 424 tys. PLN przy kredycie 7% i lokacie 4%? Mi wychodzi, że łącznie będzie trzeba spłacić ok 1 042 499,00. Zysk z lokaty wychodzi mi 1 621 699,00. Różnica 579 200,00 (to chyba Twój zysk). No ale co z inwestowaniem tego czym spłacałbyś kredyt ? Przecież o tym pisałem. Mi wyszło, że z lokowania łącznej kwoty kredytu miałbyś pod koniec 2 026 908,00. Właściwie wychodzi mi na to samo co przy założeniach, które przyjąłem we wcześniejszym wpisie. Żeby porównywać dochodowość obydwu inwestycji to trzeba założyć identyczne nakłady. Prawda ?
jedno pytanie, banki w żaden sposób nie zabezpieczają się przed inflacją jeśli chodzi o kredyt?
@Kotaku
Przynajmniej u nas przy kredycie hipotecznym stopa procentowa jest zmienna, rośnie inflacja, rośnie stopa procentowa kredytu.
@Kotaku
Zgodnie również z moim rozeznaniem zmienna stopa przy kredycie hipotecznym to standard.
@Nieobeznany:)
Im wyższa inflacja tym wyższa łączna kwota kredytu do spłacenia i tym samym większa kwota do lokowania, którą musisz założyć, żeby analiza miała sens. Analizowany przykład jest na stałe stopy procentowe ale wzrost inflacji powoduje wzrost zarówno stopy kredytu i depozytu. Przy czym ich utrzymująca się relacja to pewnie gdzieś około 3:2. Więc nie sądzę żeby istniał taki punkt w którym inflacja będzie tak duża, że kredyt Ci się zacznie opłacać (samo to zdanie kurde śmiesznie brzmi).
Banki nie zabezpieczały się w poprzedniej epoce – swój wiedział i się uwłaszczył. Po przemianach już ten nr nie przeszedł i w efekcie zadłużeni rolnicy wieszali się.
@Deathmetal
Niestety trzeba też uwzględnić demografię, która w dłuższym okresie też zacznie być odczuwalna i przyczyni się do spadku cen a jednocześnie może zahamować wzrost czynszów.
Oczywiście że tak będzie. Ja już to zauważam. Dziś w radiu podali, że od ostatniego spisu ludności ubyło 3%populacji, co osłabia pozycję PL w ue.
Jednak spadek cen lokali i wynajmu będzie dotyczył małych miejscowości i slamsowych dzielnic.
Wspominano na blogu, że podczas bańki mieszkaniowej kruszce są najtańsze. Dochodzimy do etapu, że mieszkania są coraz tańsze – a kruszce coraz bardziej drożeją. Czy pomiędzy tymi rynkami istnieje korelacja? Bo jeżeli tak to w niedługim czasie czeka nas bańka i przecena kruszców ? Goldblog wspominałeś o przesiadce z kruszców w odpowiednim czasie. Czy ten czas to dołek cen lokali? Czy chcesz za rok-kilka lat wyskoczyć z metali i za nie sfinalizować mieszkanie?
Jak to było w przeszłości? Ja kojarzę że ze kilka uncji złota można było podczas wojny kupić kamienicę. Proszę o jakieś nakierowanie.
@NL
Ogrom pytań, więc krótko.
- ceny kruszców to sprawa ogólnoświatowego rynku PM i commodities, nie szukałbym na siłę korelacji z polskim rynkiem mieszkaniowym, może zdarzyć się zbieżność, ale to raczej wszystko.
- to, że czeka nas bańka na kruszcach to mój pogląd (ale jeszcze nie jesteśmy jej blisko), będzie tak IMO na 90% inna opcja to rewaluacja metali szlachetnych i włączenie ich do systemu finansowego (mniej prawdopodobne)
- ten czas to nie dołek cen lokali w PL, jak wzrosty cen złota/srebra to będzie parabola (na srebrze mieliśmy już parabolę, tylko, że aktualnie została złamana, choć znów nabiera metal wigoru) – chodzi mi o final bubble phase
- jakieś duże mieszkanie zamierzam kupić szybciej, ale pamiętaj mieszkanie, w którym mieszkasz to nie inwestycja
- obyśmy nie żyli w czasach, gdy kamiennice będzie kupowało się za kilka uncji złota (tak było w okresie hiperinflacji – Rep. Weimarska), bo będą to czasy strasznej biedy i kryzysu, w których niewielu zachowa pracę. Oby się tak nie stało i nie zakładam takiego scenariusza, dla tych którzy się spodziewają polecam: broń palną, choćby czarnoprochową, elaborację amunicji, pędzenie bimbru oraz cała masa inwestycji w samowystarczalność dla mieszkających w domach.
Skoro stopa procentowa kredytu jest zmienna to nie za bardzo inflacja jest w stanie zjeść kredyt… jeśli banki zabezpieczyły się zmienną stopą. Oczywiście prawdziwa inflacja może być większa (czytałem że w usa nie uwzględnia się np cen energii czy żywności)
ciekawe jaka będzie sytuacja na takich targach za rok
@deathmetal:
Koszt kredytu 500 tys. na 30 lat i 7% (rowne raty) to 1 197 544 PLN, a zysk kumulatywnie z lokat kapitalizowanych co 12 miesiecy tak jak napisales: 1 621 698 PLN. Roznica daje wspomniane 424 154 PLN zysku. Oczywiscie przyjalem w wyliczeniach zalozenie, ze nie wyciagniesz ani zlotowki przez 30 lat z tej lokaty (tak jak bys kupil nieruchomosc i te srodki byly zamrozone). Ciekawostka jest taka, ze im wyzsze nominalnie beda stopy % kredytu i lokaty, tym (przy zalozeniu stalego spreadu pomiedzy nimi) zysk z takiej ”operacji” bedzie wiekszy
@Kotaku:
I cale szczescie ze stopy kredytu sa zmienne. Przeciez gdy wzrosna (a moim zdaniem na pewno tak bedzie, bo wszyscy na swiecie drukuja srodkow platniczych ile tylko sie da, ze prasy ledwie wyrabiaja), to banki beda musialy rowniez podniesc stopy oprocentowania lokat, bo inaczej drobni ciulacze pouciekaliby gdzie pieprz rosnie.
A to oznacza, że zysk inwestora w opisanym przeze mnie przypadku bedzie tym wiekszy, im wyzsze beda stopy %.
@Nieobeznany:)
Czy ktoś tu czegoś nie rozumie? Żeby uzyskać kwotę 1 621 698,00 o której mówisz to musisz łącznie wpłacić 500 tys. na 30 lat i 1 197 544 PLN. (rowne raty)Cały czas zapominasz, że żeby porównywać obydwie opcje musisz założyć identyczne nakłady
@Goldblog „ale pamiętaj mieszkanie, w którym mieszkasz to nie inwestycja”
Uważam wręcz przeciwnie. Własne mieszkanie to najlepsza forma inwestycji. Pod warunkiem że nie kupimy na górce nie tracimy z biegiem lat na wartości i cały czas korzystamy z tego. Nie musimy płacić odstępnego za stancje i cały czas nasz kapitał w dłuższej perspektywie nie traci na wartości. Na starość możemy lokum sprzedać i mamy z powrotem kapitał na starość. Tak np zrobiła moja babcia, która po przejściu na emeryturę sprzedała domek jednorodzinny i za połowę tej kwoty kupiła sobie mieszkanie spółdzielcze. Pozostała 1/2 wartości domu jest do dyspozycji na starość.
@deathmetal:
Masz racje, nie rozumiem: „musisz założyć identyczne nakłady”… Jesli 500 tys. wydajesz na nieruchomosc, albo zakladasz lokate, to te srodki sa zamrozone. Jesli nie wezmiesz kredytu, to srodki przeznaczane na splate raty kredytowej mozesz zainwestowac i osiagac okreslony zysk/strate, zakladajac utrzymanie comiesiecznego rezimu przez 30 lat. Splacajac kredyt nie musisz sie martwic o „rentownosc” rat, analizujac jedynie (co roku) relacje stop % lokat i kredytow i podejmujac ewentualna decyzje o zmianie banku lub ostatecznie o wczesniejszej splacie kredytu likwidujac lokate. I z bardzo malym ryzykiem jestes do przodu po okresie 30 lat, majac i kapital i nieruchomosc na wlasnosc. Czegos jeszcze nie rozumiem?
@Nieobeznany:)
Daruję sobie wstępy. Wygląda to tak. Założenia: dziś mamy 500 tys. W ciągu najbliższych 30 lat wydajemy 1 197 544,00 (niech będzie po Twojemu) równo co miesiąc (na raty albo lokujemy). Za trzydzieści lat mam własną chałupę i trochę kasy. Teraz 2 warianty:
1. Wpłacasz kasę na lokatę i bierzesz kredyt na chałupę. Lokata rośnie, kredyt spłacasz. Za trzydzieści lat masz chałupę i 1 621 698,00 z lokaty.
2. Kupujesz chatę za gotówkę i to co musiałbyś przeznaczyć na spłatę sukcesywnie inwestujesz. Za 30 lat masz chałupę i 2 026 908,00 z lokaty.
Pominąłem temat tego, że w pierwszym wariancie chałupa nie jest Twoja. A to też ma znaczenie. Masz dwa sposoby zainwestowania tych samych nakładów. Porównując inwestycje zakładasz identyczne nakłady i patrzysz jak wygląda rentowność. Nie podaje różnicy bo mi się nie chce liczyć.
@Nieobeznany:)
Miałem się nie wdawać w dyskusję, ale…
Napisałeś:
„Splacajac kredyt nie musisz sie martwic o „rentownosc” rat, analizujac jedynie (co roku) relacje stop % lokat i kredytow i podejmujac ewentualna decyzje o zmianie banku lub ostatecznie” ale musisz się martwić o rentowność lokaty.
Napisałeś:
„podejmujac ewentualna decyzje o zmianie banku lub ostatecznie o wczesniejszej splacie kredytu likwidujac lokate.” czemuż miałbyś to czynić, przecież się nie opłaca
A poważnie, dołóż do tego temat „kary” jaką nałoży na Ciebie bank za wcześniejszą spłatę.
Napisałeś:
” I z bardzo malym ryzykiem jestes do przodu po okresie 30 lat, majac i kapital i nieruchomosc na wlasnosc. ” Przecież w ten sposób eksponujesz się na następujące ryzyka:
1. Spadek ceny nieruchomości, który spowoduje, że kredyt może stać się wymagalny. Jak nieruchomość jest twoja i w niej mieszkasz to jak się dowiesz o spadkach cen, powiesz „aha” i żyjesz sobie dalej.
2. Utrata źródła dochodu skutkująca tym, że trzeba będzie lokatę zlikwidować.
3. Niewypłacalność instytucji, w której ulokowałeś gotówkę. Jeżeli wysuniesz argument dywersyfikacji to będzie oznaczać niższą rentowność takiej lokaty. W przypadku sukcesywnego inwestowania ryzyko jest mniejsze.
I wreszcie najważniejsze. Stale bronisz się przed ścisłym podejściem do analizy (czyli matematycznie) bo prawdopodobnie już zrobiłeś tak jak piszesz. Cały czas między wierszami dajesz do zrozumienia, że kosztu alternatywnego spłacanych rat nie trzeba brać pod uwagę. Owszem, nie musisz ale wtedy jest to już całkowicie inna sytuacja. To tak jak byś porównywał gruszkę do sarkofagu. I które lepsze ?
Ciekawy wykres.
http://justpaste.it/banka-nieruchomosci
GB: wydziałem wczoraj ten wykres, linia z polskimi cenami nieruchomości jest na podstawie podawanych przez GUS kosztów budowy, a nie transakcyjnych, w dodatku średnich dla całej Polski. Żeby można było się tym ekscytować przydałoby się takie zestawienie dla konkretnych miast i przede wszystkim w oparciu o ceny transakcyjne. Offtop jest taki, że deweloperzy zawyżali koszta budowy, bo w oparciu o te obliczany jest wskaźnik RnS.
Pingback: 4 mniej lub bardziej świeże blogowe wpisy, które powinieneś przeczytać | YoungMoney.pl